关于物权法物业共有部分的解读

2008-10-31查看(1105)评论(0)

一 小区的共用面积如何认定?

  一般而言,一个建筑区划内的除住宅、经营性用房等专有部分外其他面积均属于共同部分,包括绿地、道路、公共场所、公共设施(设备层、配电室、水泵房、电梯井、门厅、走廊、过道、楼梯间等)以及物业服务用房等。

二 物权法等相关法规对小区共用面积是否有明确规定?涉及物权法的那些法条?

  物权法第73条对共用部分进行了明确规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

三 从法律角度如何看待小区共用面积被占用的情况?

  小区共有部分的权属及利益主体在法律上很容易判断,之所以出现维权难或者说大家对实际存在的侵犯业主共益的行为而无能为力,是因为当前还缺乏切实可行的制度化的维权机制,这既是业主共益维护问题,也是城市基层民主的发展问题,其健全完善需要过程,政府可以在制度设计方面有所作为,基层群众自治组织可以利用自身优势发挥作用,物业服务企业也可以通过物业服务协议来予以解决。

四 其它业主如果想维权,该如何解决此类问题?通过物业公司起诉占用共用面积的业主是否也是一种办法?(请详细支招)

  对此问题,《物权法》第83条明确规定,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

  业主大会和业主委员会可依据《物业管理条例》及本小区的管理规约要求侵权人承担相应责任,如果以物业公司做为原告起诉的,其授权应当在物业服务合同或者在物业管理规约中予以明确。《物权法》实施以后,依照该法修订小区管理规约、调整物业服务合同,对小区管理的有关具体事宜做出合法适当的约定是当务之急,这样就可以为日后行使权利取得法理依据。

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